Achat des murs d’une pharmacie : SCI et bail commercial

Au-delà du fonds de commerce, la question des locaux se pose rapidement pour le pharmacien qui s'installe : faut-il acheter les murs de l'officine ou rester locataire ? Achat via une SCI, fiscalité, transmission du patrimoine et bail commercial : voici les éléments à connaître pour décider en connaissance de cause.

1. Pourquoi acheter les murs de son officine ?
2. Quel est l'intérêt de passer par une SCI ?
3. Comment l'achat des murs s'inscrit-il dans le projet professionnel ?
4. Quels sont les points clés du bail commercial ?

Pourquoi acheter les murs de son officine ?

Acquérir les murs de son officine présente plusieurs avantages. D'une part, le pharmacien peut piloter le montant des charges locatives et écarter tout risque de conflit avec le bailleur. D'autre part, l'achat des murs permet la constitution d'un patrimoine personnel grâce à son outil de travail.

Investir dans les murs offre également au pharmacien l'opportunité de se constituer un revenu supplémentaire lors de sa retraite, en louant les murs à son successeur.

L'intérêt de la SCI

Il est vivement conseillé de séparer les murs de l'activité. Pour cela, l'acquisition des murs doit se faire par une Société Civile Immobilière (SCI) que le pharmacien aura créée à cet effet. Cette structure, à la fiscalité globalement avantageuse, établit alors un contrat de location avec la pharmacie. L'intérêt de cette opération est double :

• Protection du patrimoine : la SCI protège le patrimoine immobilier dans le cas où l'officine présente des difficultés financières.
• Optimisation fiscale et transmission : elle permet à la pharmacie de déclarer des charges locatives déductibles du résultat, et constitue un véritable outil de transmission, en facilitant le réajustement de certains patrimoines au sein d'une famille et l'optimisation du partage en cas de succession.

Lier l'achat des murs au projet professionnel

De manière générale, l'acquisition des murs doit rester cohérente avec le projet professionnel du pharmacien. Si ce dernier prévoit de transférer sa pharmacie dans un endroit plus attractif, il n'a pas intérêt à acheter les murs, au risque de ne pas pouvoir les relouer.

En définitive, le critère majeur pour l'acquisition des murs reste la visibilité de l'emplacement, sa facilité d'accès et de stationnement. Il faut aussi garder à l'esprit que l'acquisition simultanée du fonds et des murs alourdit le coût global de l'opération : c'est pourquoi il est essentiel de bien calibrer son plan de financement.

Les points clés du bail commercial

Lorsque le pharmacien reste locataire, le bail commercial encadre sa relation avec le propriétaire. Quelques points méritent une attention particulière.

À l'échéance de chaque période triennale, ou lors du renouvellement du bail, le locataire et le propriétaire peuvent demander une révision du loyer. Souvent à l'initiative du bailleur, cette révision tend vers une augmentation du loyer, pouvant porter cette charge à des montants difficilement supportables par les titulaires d'officine.

Depuis la loi Pinel de 2014, sauf exception ou clauses diverses, le calcul du loyer est encadré pour éviter une hausse massive des prix. Toutefois, le propriétaire peut justifier un déplafonnement du loyer, notamment par le développement commercial ou résidentiel à proximité du bien.

À vérifier dans le bail commercial

• la fréquence et les modalités de révision du loyer ;
• des conditions tarifaires équivalentes à celles du locataire précédent ;
• l'absence de clauses restrictives pénalisantes pour le locataire ;
• les charges et travaux à la charge du locataire ou du bailleur.